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          上海195平方公里工業用地待釋放

          2018-09-26       瀏覽次數:511

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           房地產市場進入存量房時代后,城市更新日益受到重視。近期,上海多個城市更新項目相繼面市并獲得不少好評,這背后是上海的土地供應瓶頸已現。根據今年年初上海發布的《上海市城市總體規劃(2017~2035年)》(以下簡稱《規劃》),2020年上海城市建設用地總規模將控制在3185平方公里以內、2035年控制在3200平方公里以內。而到2015年末,上海城市建設用地規模已達3071平方公里,這意味著未來十幾年,上海城市建設用地增量指標僅有100多平方公里。

            為破解土地資源緊約束瓶頸,提高工業用地利用績效,上海市也進行了創新性的探索,根據是否屬于規劃工業區塊內、集中建設區內,將工業用地劃分為“104區塊”、“195區域”和“198區域”,并分別提出不同的轉型方向。其中“195區域”因位于規劃工業區塊外,又地處城市集中建設區內,被要求按照完善城市公共服務功能、重點發展現代服務業的方向轉型。而這195平方公里具備“工改商”潛力的工業用地,自然落入了不少開發商眼中。

            那么,在拿地難度越來越大的背景下,獲取“工改商”地塊并進行城市更新,又能否成為房企曲線爭奪“上海灘”的利器呢?

            建設用地指標待釋放

            從近幾年上海樓市的成交結構來看,二手房成交量已經超過一手房,上海已進入以存量房交易為主的時代。

            從成交面積方面看,根據上海市房協的數據顯示,2017年上海市新建商品房銷售面積1691.6萬平方米,同比下降37.5%,增幅回落48.8個百分點;而同期存量房(二手房)成交登記面積為1659.6萬平方米,同比減少51.8%,增幅回落85.1個百分點。其中新建商品住房成交面積1341.62萬平方米,同比下降33.6%;二手商品住房成交面積1367.37萬平方米,同比減少55.4%。

            從成交金額方面看,2017年上海新建商品住房銷售額3336億元,同比下降36.3%;二手商品住房成交金額超過5000億元。

            另一方面,受制于緊缺的城市建設用地指標,新增土地供應量的逐步收縮已是必然。

            年初至今,上海僅成交2宗商品住宅用地,總規劃建筑面積約16萬平方米,總出讓金約49億元。需要注意的是,上述2宗商品住宅用地均只有1家競買申請人,均以底價成交。多位市場分析人士表示,在“招掛復合”的土地競拍模式下,絕大部分房企將無緣通過土拍在上海獲得土地資源。

            《每日經濟新聞》記者梳理發現,在3200平方公里建設用地總量控制的背景下,上海一方面通過在土地出讓時實行全生命周期管理方式,提高土地集約、節約利用;另一方面則通過城市更新等方式,調整土地結構,盤活存量用地特別是工業倉儲用地,釋放建設用地指標。

            在政策層面,上海于2016年就曾出臺《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法》和《關于加強本市工業用地出讓管理的若干規定》等政策,通過補繳土地出讓金、調高容積率、簡化審批程序等措施,鼓勵存量工業用地向研發總部類用地、商業辦公用地和教育醫療養老用地等方面整體轉型。

            目前,上海城市建設用地中,工業倉儲用地和城鎮居住用地比重最大,占比分別達到27.3%、21.5%,總面積分別為839平方公里和660平方公里。而工業倉儲用地27.3%的比重,則是上海對標城市東京、紐約的2~3倍。

            根據《規劃》,上海計劃到2035年將工業倉儲用地比例大幅壓縮至10%~15%。這意味著未來將至少釋放400平方公里的建設用地指標。

            “上海已進入存量房時代,新增土地供應量逐步緊縮,盤活存量土地是未來發展的重點方向之一。”易居(博客)研究院研究員詹毅凡告訴《每日經濟新聞》記者,“盤活存量用地可進一步優化城市土地利用結構,像上海不少國企都在推進其所持有的存量工業用地的盤活計劃。”

            地產分析人士、優淘城總裁薛建雄(微博)也表示,盤活存量工業倉儲用地,一方面是因建設用地總量的控制,需要盤活存量土地資源增加建設用地供給;另一方面也是要向存量工業用地存在的問題“開刀”,倒逼其進行產業和服務能力的升級。

            “工改商”是機遇更是挑戰

            近年來,上海通過城市更新盤活工業倉儲用地的案例并不少見。不少老廠房、老倉庫在更新改造后,都煥發了新的活力和生機,土地價值也得到了體現。如位于靜安區的綜合性創意產業園“800秀”、位于黃浦區的時尚創意園“8號橋”……

            “800秀”文化創意產業園改造前為原上海電機廠廠房,總占地面積約1.4萬平方米,總建筑面積約3萬平方米。2007年其由上海靜工集團和上海電氣集團共同出資改造,并于2009年面市,業態涵蓋文化、辦公、休閑商業等。目前,園區每年舉辦各類時尚、文化和創意活動近百場,租金可達6元/平方米/天。

            值得注意的是,上述項目在改造過程中并未大拆大建,而是通過對原有老工業廠房進行修繕保留,并適當增添現代元素和使用功能。這也反映了上海城市更新理念由“拆改留”向“留改拆”的轉變,即從之前的以“拆”為主,改造、保留為輔,變成以“留”為主,拆遷、改造為輔。

            《每日經濟新聞》記者梳理發現,目前工業倉儲用地的更新方式主要有以下幾種:一種是政府動遷收儲,原業主補繳土地出讓金變更土地性質。如年初,深圳中集以底價2.84億元競得位于寶山區的1宗租賃住房用地,樓面價約4500元/平方米。該地塊原為深圳中集的廠房,后由寶山區動遷收儲后公開出讓;另一種是原業主或獨立開發或引入社會資本合作開發。如上述“800秀”項目,就由原業主上海電氣集團與上海靜工集團合作改造;此外是原業主將地塊整租。如長寧區的“上生新所”。其原為上海生物制品研究所的生產車間,后整租給萬科20年,并由后者進行微更新、微改造,并引入辦公、文創、商業等多種業態。

            通過城市更新,不僅盤活了存量工業倉儲用地,改善了城市面貌,還最大限度地挖掘了土地的價值,讓各方看到了切實的利益。那么,這對開發商而言是否又意味著機遇呢?

            石榴集團相關人士向記者表示,上海是跨國公司中國總部的首選,而地段始終決定著項目的價值,通過城市更新進入上海的核心區域仍然有著很大的吸引力。“雖然城市更新對企業提出了很多挑戰,但只要項目合適、投資收益平衡,我們都會繼續參與上海的城市更新之中”。

            不過,多位市場分析人士認為,城市更新項目難度很大,對開發商的要求也非常高,城市更新是機遇,但更是挑戰。

            “這些土地本就在地方國企或央企手中,他們盤活存量工業用地的意愿到底有多強?即使他們愿意盤活,那么他們又會以何種方式進行盤活呢?是由政府收儲、引入社會資本合作開發、還是整租?各種利益的協調非常復雜和困難。”薛建雄表示,“另外,這些項目開發周期長,資金投入大,對開發商的資金實力、運營能力等要求極高。”

            新城控股高級副總裁歐陽捷也認為,城市更新項目直接考驗著企業的時間成本、資金成本和人力成本,對專業能力、資源統籌能力也有極高的要求。

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