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          制造業升級轉型下工業地產的轉變

          2018-10-22       瀏覽次數:161

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           作為產業承載體的工業地產,正在跟隨產業轉型升級的腳步進行自我革新,從新中國最早的蛇口工業園到蘇州高新技術園區再到總部基地,一般制造業向高附加值產業轉變,而所附著的廠房需要改造為新的功能設施。

          世邦魏理仕中國區研究部負責人、執行董事陳仲偉認為,“中國經濟正處于投資拉動轉向消費拉動,這些需求都在推動原先從事生產功能的廠房在原有基礎上進行改建。”

          實際上原有工業用途的物業改建為其他功能的命題若干年前即已出現,尤其是一線城市中,位于市區中心范圍內原生產企業(基本皆為國營企業)在逐步市場化過程中,漸次改建市區廠區變為商務園區,成為辦公乃至零售、娛樂等其他功能,實現了土地功能由第二產業向第三產業服務的轉變,更大化地利用了土地價值。

          以上海為例,有數據表明上海市國資委監管企業土地總量占上海土地總量的10%以上。在2006 年上海出臺的《關于促進節約集約利用工業用地、加快發展現代服務業的若干意見》即明確要積極利用老廠房促進現代服務業健康發展。

          隨后上海一批此類工業設施改建基本為商業、辦公類用途。商辦類設施單位租金增長潛力很大。雖然辦公類物業受市場波動影響更大,但單位面積租金水平均在廠房的一倍以上。

          與老牌一線城市北上廣不同,深圳近年來其新增工業用地均依靠填海造地及存量土地二次開發,面對用地緊缺的問題尤為迫切且來得更早。

          因此在2009年12月1日,深圳率先頒布實施《深圳市城市更新辦法》,俗稱“三舊改造”,包含了“舊城鎮、舊廠房、舊村莊。由此訴諸工業性用地城市更新計劃,改變原來的建筑容積率并引入其他包括商業、住宅類的土地使用性質不失為務實的一種創新方式。

          如位于深圳南山的萬科云城,調整原有土地規劃加入商辦配套部分后,使得不可分割銷售的產業部分面積占項目60%~70%,在限定產業基礎上由企業認購。此外配套部分占30%~40%,這部分可以分割對外銷售(30年用權)。

          不難看出,一線城市的工業地產項目改造多是以舊改新,原因是由于一線城市工業土地供應有限,地方政府日漸趨向于嚴格控制所入駐企業資質、創收情況,而并非聚焦于開發新的土地。

          這點與二三線城市的工業地產轉型不同,世邦魏理仕數據顯示,從近10年主要一二線城市的工業土地(一手)價格比較可以發現,其復合增長率分別達到9.1%及10.7%。其中二線城市升幅更大原因在于,二線城市的土地市場仍有比較充分的交易及市場價格,這種空間也給二三線城市工業地產轉型以更多可能性。

          “例如蓬勃發展的電商驅動諸如物流倉儲、處理設施的需求,這些功能直接服務于迅速發展的第三產業,成為地方產業‘騰籠換鳥’的選擇之一。”陳仲偉表示。

          而在2015年3月成為首批跨境電子商務綜合試驗區之一的杭州,跨境交易中保稅模式的日益火熱催化了跨境電商對于保稅倉的需求。

          不過市場的發展總是充滿各種轉折,一種模式帶來收益的同時必然有其他方面的阻礙成為其在市場博弈中必須涉及的考量,對此世邦魏理仕工業及物流服務中國區高級董事羅瑾認為,“未來全國實行統一行郵稅或將對跨境電商快速發展造成阻礙;冷鏈倉儲的需求缺口明顯,但各地市場成熟階段不同,如何選擇介入時機抓住市場爆發增長的機會也需要更為細致的考察。”


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