一、確定開發主體

通常情況下，工業地產的開發主體分為兩類：房地產開發企業和非房地產開發企業。

兩者的區別主要在于：是否有房地產開發資質證書、房地產開發的經營范圍。

二、判斷項目性質

（一）在實務操作中，我們經常見到的工業園區廠房的開發模式主要分為以下兩種：

第一種：非房地產開發企業，轉讓工業園區廠房，不屬于房地產開發項目，屬于銷售舊房。

第二種：房地產開發企業，銷售手續不齊全，無法取得商品房銷售/預售許可證，轉讓工業園區廠房，是否屬于房地產開發項目，存在爭議；

（二）轉讓工業園區是否為房地產開發項目，主要從以下幾點進行判斷：

1、開發主體是否具有房地產開發資質；

2、開發主體是否具有房地產開發經營范圍；

3、是否取得銷售/預售許可證。

三、如何繳納土地增值稅

上述第一種開發模式，屬于非房地產企業銷售自建房屋，無需預繳土地增值稅，按照轉讓舊房，計算繳納土地增值稅。轉讓舊房土地增值稅的計算方法：

第一步：確定轉讓舊房的應稅收入；

第二步：確定轉讓舊房準予扣除的項目金額：

①房屋及建筑物的評估價格；

②取得土地使用權所支付的地價款和國家統一規定交納的有關費用；

③以及在轉讓環節繳納的稅金；

第三步：計算轉讓舊房的土地增值額；

第四步：計算轉讓舊房的土地增值額與扣除項目金額之比，確定適用稅率及速算扣除系數；

第五步：計算應納土地增值稅（應納土地增值稅＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數）。

2、實務中爭議最多的是針對第二種開發模式，房地產開發企業轉讓工業園區廠房，未取得銷售許可證，實務操作中，將產權證先辦理在房地產企業名下，再和業主辦理產權過戶手續。究竟是按照房地產開發項目還是按照銷售舊房繳納土地增值稅呢？我們的觀點：

（1）從產權辦理手續上看，屬于轉讓舊房，無需預繳土地增值稅，按照轉讓舊房，計算繳納土地增值稅。

（2）但是，如果取得相關部門的認可或者稅務機關要求企業預繳土地增值稅，按照銷售房地產開發項目繳納土地增值稅。

（3）轉讓舊房和銷售房地產開發項目主要的區別在于土地增值稅中的扣除項目不同：

轉讓舊房的扣除項目為：房屋及建筑物的評估價格；取得土地價款及有關費用；以及在轉讓環節繳納的稅金；

銷售房地產開發項目的扣除項目主要有：取得土地所支付的代價、開發成本、開發費用、轉讓房地產有關稅金、加計扣除，

綜上所述，按照銷售房地產開發項目計算，扣除項目中增加了開發費用和加計扣除兩部分，大幅度降低增值額。企業在第二種開發模式下，建議與主管稅務機關溝通，盡量按照銷售房地產開發項目計算繳納土地增值稅。

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