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          房企探索產城融合 產業地產成新風向

          2019-01-11       瀏覽次數:179

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           產業地產正成為大房企投資轉型的風向之一。2018年底,長三角產業創新中心、長三角城鎮智慧化研究聯合實驗室、上海交通大學中國城市治理研究院張江長三角科技城實踐基地等三大創新主體,正式在張江長三角科技城展示中心揭牌成立。


          張江長三角科技城位于上海市金山區與浙江省平湖市交界處,是全國首個跨省合作的產業園,其由“張江平湖科技園”“張江楓涇科技園”組成,項目總規劃面積87平方公里。這個項目由張江國家自主創新示范區管委會授權,由張江高新區、上海金山區、浙江嘉興市三方共同推動建設。在不遠的將來,這里將成為一個集合智能制造、新一代信息技術、健康醫療和現代服務業四大產業的產業新城。

          碧桂園是其中的重要參與者之一,作為科技城的開發商,所有物業均由碧桂園代建。12月29日,碧桂園副總裁、滬蘇區域總裁謝金雄對時代周報記者表示,碧桂園將把張江長三角科技城作為其在長三角地區的重要戰略布局,著力創新和實踐其產城融合發展體系。

          “通過產業上下游協同發展、產學研用的協同創新以及產業園區的轉型升級,可以探索建設智庫、聯盟、展會、基金與園區五位一體的產業協同模式。”揭牌當天,中國工經聯執行副會長兼秘書長、國家制造強國建設戰略咨詢委員會委員熊夢在“長三角一體化產業協同創新論壇”上表示。

          產城融合戰略

          碧桂園是產城融合的先行者之一。

          隨著傳統的住宅和商業地產進入存量期,激烈的市場競爭下,利潤空間被大幅壓縮。自2016年8月開始,碧桂園即正式對外發布“產城融合戰略”。實業與地產如何結合,探索產城融合的新模式,成為公司的新思考。

          碧桂園與張江長三角科技城項目結緣于2017年。該年的7月5日,碧桂園與上海張江高科共同決定在張江長三角科技城設立項目公司,具體負責合作區域內的投資開發、招商運營等事項。據了解,此前華夏幸福對該項目也有過興趣,不過最后還是被碧桂園拿下。

          從戰略規劃到產業促進等方面,碧桂園總部產城融合中心及區域公司的產城融合部門將對張江長三角科技城的建設與運營進行重點幫扶和支持,通過開發策略、投資測算、產業產品線、招商工作等方面的梳理以及做好資金計劃,來助力科技城的產業發展。

          截至目前,科技城正在洽談并有明確落戶需求的大項目已有幾十個,預計總投資額超過500億元,首期需要提供的土地超過3000畝。

          “融合”二字在科技城里占據了核心地位。在未來的發展中,碧桂園將幫助園區創建為智慧之城。

          據科技城展示中心的相關人士介紹,科技城以國家新一代人工智能發展戰略為引領,推動AI與智能制造、智慧交通、智慧醫療、智慧服務等相結合,通過示范應用和市場推廣,發展智慧產業,打造智慧社區,創建智慧之城。

          在產城融合一方面,碧桂園也已經有了一定成績。除了張江長三角科技城項目外,碧桂園至少已經落地了多個科技類產融結合項目。比如世界級物聯網和智能控制產業基地潼湖科技小鎮、物聯網智慧新城的思科(廣州)智慧城、聚焦智能制造和打造機器人產業高地的碧桂園深圳機器人產業園、融入世界智造生態圈和構建灣區創新新風尚的新圩梅龍湖智造新城等。 

          楊國強對產城項目寄予厚望。公開資料顯示,某次業務交流會上,楊國強提出,碧桂園將從科技小鎮、三四五線城市、一二線城市及境外投資四個方向全方位推動業務。

          產業導入新考驗

          事實上,除了碧桂園之外,國內主流開發商也都紛紛開始進行產城融合的探索。

          克而瑞研究報告顯示,各家房企目前的運作方式各有不同。比如較早開始產城融合的華夏幸福,已經與河北固安縣政府創新探索PPP市場化運作模式,合作開發運營固安產業新城,目前已拓展到多個城市。

          招商蛇口則以蛇口模式為招商的獨特切入口來進行產城開發和園區運營。近年來這一模式也在拓展外延,包括蘇州金融小鎮在內的已經簽約落地了多個產城項目。

          華潤置地依托華潤集團的資源整合優勢,發揮在產城融合上的優勢。比如在今年3月,華潤置地在深圳簽約了“龍華科技小鎮”,未來要打造一個以新一代電子信息產品為特色的高科技產業聚集區。

          同樣,保利發展、富力集團、萬科都在不同程度上涉足產城融合項目,尋找企業新的經濟增長點。

          興業證券報告認為,目前房企的產城融合趨向“政府支持、企業主導、合作巨頭產業運營、產城同步發展”的開發特點。

          報告認為主要的變化有三點:其一,由政府主導+單線聯系,向企業主導+三維關系轉變;其二,由政府或房企自身尋找產業上下游并參與運營,向房企與自帶上下游運營能力的產業巨頭合作模式轉變;其三,由產業、居住、配套分離式規劃開發,向產業、居住、配套同步規劃開發轉變。

          不過,目前對于房地產商來說,如何打造好產城融合項目仍處于探索階段。相比傳統的住宅和商業地產開發模式,產城融合的核心在于產業導入。這對房企也提出了新的考驗。

          在原上海張江高科技園區開發股份有限公司總經理葛培健看來,傳統的以房地產驅動的園區開發模式已經終結。“接下來進入了產業導入加基金操盤的時期,核心就是產業引領,人才驅動,資本助推,拆除圍墻。”他表示。

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